Si estás valorando construir una vivienda en Steel Frame, lo más importante no es solo “el sistema”, sino cómo se gestiona el proceso: qué se decide en cada fase, qué se verifica antes de avanzar y qué documentación te llevas a casa el día de la entrega. Esta guía está pensada para darte transparencia (sin humo) y ayudarte a entender cómo debería ser un proyecto de vivienda Steel Frame bien controlado en España.
Si además de entender el proceso quieres valorar tu caso con una empresa, aquí tienes nuestra página de constructora de Steel Frame (Comunidad Valenciana y proyectos en toda España).
Y si tu proyecto busca un grado mayor de panelizado o repetición, te conviene ver también el enfoque global de construcción industrializada, porque cambia cómo se planifica, decide y coordina desde el principio.
De la primera llamada a las llaves: así funciona un proyecto Steel Frame (sin humo)
Un proyecto de vivienda en Steel Frame no es “llamo y en 2 meses estoy dentro”. La diferencia real frente a otros enfoques es que el Steel Frame necesita más claridad antes para que en obra haya menos improvisación. Eso no es una pega: es una ventaja si buscas control y previsibilidad.
🧠 Si aún estás en fase de entender el sistema (antes del proceso)
Para que este “paso a paso” tenga sentido, conviene tener clara la lógica por capas, encuentros y por qué Steel Frame pide decisiones tempranas; lo explicamos en la guía de qué es el Steel Frame y así podrás leer el proceso con más criterio.
Qué hace diferente el proceso en Steel Frame
En una frase: preconstrucción más fuerte para que la obra sea más “montaje” y menos “resolución en caliente”.
En la práctica, esto se traduce en tres cosas:
- Decisiones clave más tempranas (huecos, envolvente y recorrido de instalaciones).
No para limitarte, sino para que el sistema cierre bien y no se “rompa” por cambios tardíos. - Más detalle en encuentros (hueco tipo, coronación, forjado–fachada, penetraciones).
Aquí se gana la durabilidad y se reducen sustos. - Verificación por hitos antes de tapar lo que luego no se ve.
Es el antídoto contra el “ya veremos”.
⚖️ Si estás decidiendo entre Steel Frame y obra tradicional
Este artículo se centra en el proceso, pero si tu decisión depende de comparar plazos, control de cambios, riesgos típicos y “dónde se gana o se pierde”, te conviene leer la comparativa Steel Frame vs construcción tradicional antes de pedir propuestas.
Qué deberías ver (entregables) a lo largo del camino
Para que un proceso sea transparente, no basta con reuniones. Debe dejar “rastro”: documentos, decisiones registradas y puntos de control. Aquí tienes una vista rápida:
| Momento | Lo que tú aportas | Lo que deberías recibir |
|---|---|---|
| Inicio | Necesidades, parcela, prioridades | Resumen de briefing + hoja de ruta + riesgos detectados |
| Diseño | Preferencias, decisiones clave | Anteproyecto + criterios de envolvente + estimación de alcance por fases |
| Preconstrucción | Validaciones y elección de calidades | Detalles tipo + coordinación de instalaciones + plan de hitos |
| Obra | Decisiones puntuales (controladas) | Seguimiento por hitos + actas/checklists + reporting de avances |
| Entrega | Revisión final | Documentación final + manual de uso/mantenimiento + cierre de pendientes |
Cómo se ve el “control” en la vida real
Un proceso controlado se nota en pequeñas cosas (que en obra son gigantes):
En Steel Frame, “transparencia” no es enseñar fotos de obra. Es poder enseñarte el detalle, el plan de hitos y el control de cambios. Lo demás es marketing.
Fase 0: lo que necesitamos de ti (para no improvisar en obra)
Antes de hablar de planos, plazos o “cuándo empezamos”, hay una fase que marca el éxito del proyecto: reunir la información mínima y alinear expectativas. En Steel Frame, esto es especialmente importante porque el sistema funciona mejor cuando el diseño y las decisiones clave se cierran con antelación (así la obra fluye y no se rompe la secuencia).
Lo mínimo que necesitas tener sobre la mesa (aunque el proyecto esté “verde”)
Con esto ya se puede empezar a trabajar con criterio:
- Parcela: ubicación, referencia catastral si la tienes, acceso, pendiente, y cualquier limitación evidente.
- Objetivo: ¿vivienda habitual, segunda residencia, inversión…? No es lo mismo en prioridades.
- Necesidades: nº de dormitorios, metros aproximados, nº de plantas, garaje/porche, espacios clave.
- Prioridades (ordénalas): plazo, confort/eficiencia, nivel de acabados, flexibilidad de cambios, presupuesto como rango (sin obsesión).
- Referencias: 3–6 imágenes de estilo/distribución que te gusten (sirven más que 20 mensajes de voz).
Decisiones que conviene tomar pronto (para que Steel Frame “juegue a favor”)
No hace falta definir “cada enchufe” en el día 1. Pero sí hay decisiones que, si se posponen demasiado, generan retrabajos (y ahí es cuando la gente dice “Steel Frame es complicado”). Las más importantes:
Steel Frame no te pide “definirlo todo ya”. Te pide definir pronto lo que afecta a la secuencia: huecos, envolvente e instalaciones. Eso es lo que evita improvisación.
Qué te pedimos (y cómo lo ordenamos) para que sea fácil
Para que no sea un caos, un equipo serio te lo pide en forma de briefing. Te dejo un ejemplo (muy usable) de checklist:
Entregable típico al final de esta fase
Para que haya transparencia desde el minuto uno, esta fase debería terminar con algo tangible:
| Entregable | Qué incluye | Por qué te protege |
|---|---|---|
| Resumen de briefing | Necesidades, prioridades, supuestos | Evita malentendidos (“yo entendí otra cosa”) |
| Hoja de ruta | Fases + próximos pasos + hitos | Te da control de proceso desde el inicio |
| Riesgos detectados | Faltantes (geotecnia, urbanismo, accesos) | Lo que no se mira ahora, se paga luego |
Fase 1: primer contacto y “diagnóstico” del proyecto
Esta fase es el equivalente a una “consulta inicial”: no se trata de venderte una fecha imposible, sino de entender tu caso y decirte, con honestidad, qué se puede plantear hoy y qué datos faltan para afinar decisiones. Si el proceso es transparente, aquí ya deberían aparecer: prioridades, condicionantes, riesgos y próximos pasos claros.
Llamada o reunión de briefing: las 5 cosas que se definen sí o sí
Un primer contacto bien llevado suele cubrir:
- Programa: qué quieres construir (m² aproximados, plantas, estancias clave).
- Prioridades: plazo, confort/eficiencia, nivel de acabados, flexibilidad de cambios.
- Parcela y entorno: accesos, pendiente, restricciones, vecinos, logística (importantísimo si se industrializa).
- Situación documental: si hay topográfico, geotecnia, información urbanística previa.
- Forma de avanzar: fases, roles (arquitecto/constructora), y una primera hoja de ruta.
Si en el primer contacto solo hablan de “cuánto cuesta” sin hablar de alcance, parcela y decisiones clave, no estás en un proceso: estás en una conversación comercial sin cimientos.
Primera validación de viabilidad (sin compromisos irreales)
La palabra “viable” aquí significa algo muy concreto: que el proyecto encaja (o puede encajar) con: normativa, parcela, programa y método de ejecución. En Steel Frame, además, se mira especialmente:
Riesgos típicos que se detectan aquí (para no pagarlos en obra)
Un buen diagnóstico no solo te dice “sí, se puede”. Te dice “sí, pero ojo con esto”.
Ejemplos de riesgos que deberían salir en esta fase:
| Riesgo | Qué implica | Cómo se resuelve pronto |
|---|---|---|
| Urbanismo incierto | Puede cambiar volumen, altura, retranqueos | Consulta temprana + encaje normativo en fase 2 |
| Parcela “complicada” | Movimientos de tierra, drenajes, accesos | Visita técnica + topográfico (y geotecnia cuando toque) |
| Huecos especiales | Detalle y carpinterías condicionan el sistema | Definir huecos principales en anteproyecto |
| Instalaciones sin enfoque | Retrabajo si se decide tarde | Esquema MEP temprano en fase 4 |
| Expectativas de plazo | Riesgo de frustración | Hoja de ruta por fases + supuestos explícitos |
Entregable al finalizar la fase 1: transparencia por escrito
Una fase 1 bien hecha no termina con “te llamo la semana que viene”. Termina con un resumen claro:
Fase 2: visita técnica y encaje normativo (antes de enamorarte del diseño)
Esta fase es la que evita el clásico “teníamos un diseño precioso… hasta que urbanismo dijo que no”. Aquí se baja a tierra el proyecto: parcela, normativa, accesos y condicionantes reales.
En Steel Frame, además, se mira con lupa la logística (cómo entra material, dónde se acopia, cómo se monta),
porque un buen proceso depende de que la obra sea ejecutable sin improvisación.
La visita técnica: qué se revisa en la parcela (y por qué importa tanto)
Una visita técnica bien hecha no es “ir a ver el solar”. Es levantar información útil:
- Accesos y maniobra: ancho de calle, radios de giro, limitaciones horarias, pendientes.
- Zona de acopio: dónde se almacenan materiales sin bloquear la obra (y sin conflictos con vecinos).
- Topografía visual: desniveles, muros, drenajes existentes, vegetación, servidumbres.
- Entorno: medianeras, arbolado protegido, sombras, exposición a viento/lluvia.
- Servicios: acometidas cercanas (agua, luz, saneamiento) y posibles dificultades.
Encaje normativo: lo que conviene confirmar cuanto antes
La normativa urbanística (y sus condiciones específicas) suele ser el mayor condicionante del diseño.
Aquí se valida lo esencial para evitar sorpresas:
| Aspecto | Qué puede condicionar | Cómo te afecta en el proceso |
|---|---|---|
| Edificabilidad / ocupación | m² máximos y huella | Define el tamaño real posible (y evita diseñar “de más”) |
| Alturas y nº de plantas | volumen y distribución | Puede obligar a reorganizar programa |
| Retranqueos y alineaciones | posición de la casa | Impacta en orientación, vistas y patio |
| Condiciones estéticas | materiales/pendientes de cubierta | Afecta al tipo de fachada/cubierta planteable |
| Servidumbres | zonas no edificables | Puede “comerse” parte del solar útil |
Transparencia = decirte aquí lo que se puede y lo que no. Si alguien te promete sin hablar de encaje normativo, no está controlando el proceso.
Topográfico y geotecnia: cuándo entran y por qué no conviene retrasarlos
No siempre los tienes desde el inicio, pero en esta fase ya se decide el “cuándo”. Porque hay dos cosas que, si salen tarde, suelen impactar en diseño y planificación:
Un enfoque serio no te obliga a tenerlo todo ya, pero sí te deja claro: si no está, es un riesgo, y se planifica cuándo se obtiene para que no “reviente” el proyecto en una fase avanzada.
Riesgos típicos que se detectan aquí (y cómo se neutralizan)
Esta mini-lista te sirve como checklist para comparar empresas:
Entregable al final de fase 2: “ok para diseñar” (con supuestos claros)
Para que haya transparencia, esta fase debería cerrarse con un paquete breve y accionable:
| Entregable | Contenido | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Resumen de condicionantes | normativa + parcela + logística | Evita diseñar contra la realidad |
| Riesgos y tareas pendientes | topo/geotecnia/consultas | Reduce “sorpresas” en fases posteriores |
| Go/No-Go (o ajustes) | qué encaja y qué hay que adaptar | Te da control y decisiones informadas |
Fase 3: anteproyecto y propuesta Steel Frame (dar forma sin perder el control)
Esta es la fase donde el proyecto “se ve” por primera vez: distribución, volumen, orientación, huecos principales y un primer planteamiento de envolvente. Y aquí viene la parte importante en Steel Frame: no es solo dibujar. Es empezar a diseñar pensando en capas, encuentros y coordinación para que luego la obra sea predecible.
Qué se define aquí (y qué todavía NO hace falta cerrar)
Para que el proceso sea transparente, conviene separar decisiones “estructurales del proyecto” de decisiones “de acabado fino”.
En esta fase lo importante es lo primero.
| Se define en anteproyecto | Se puede afinar más adelante | Por qué |
|---|---|---|
| Distribución y programa (zonas húmedas, circulaciones) | Carpinterías exactas, acabados finales | Instalaciones y recorridos se condicionan pronto |
| Volumen y orientación | Detalles decorativos y elecciones “estéticas” menores | Confort, soleamiento y envolvente dependen de esto |
| Huecos principales (posición/tamaño dominante) | Modelos concretos de carpintería | Los huecos mandan en encuentros y en estanqueidad |
| Estrategia de envolvente (capas, continuidad, objetivos) | Marcas, acabados exactos y opciones “premium” | La coherencia higrotérmica se diseña desde el concepto |
| Enfoque MEP básico (clima/ACS/ventilación si aplica) | Ubicación exacta de cada punto y equipo | Evitas improvisación y pasos “tarde” |
La propuesta Steel Frame: cómo se plantea (sin marcas, sin humo)
Una propuesta seria en Steel Frame no se limita a decir “lo hacemos en Steel Frame”. Explica cómo encaja el sistema en tu diseño: qué estrategia de cerramiento se plantea, cómo se resuelven los puntos singulares y qué decisiones hay que congelar antes de pasar a obra.
Qué puntos se miran con lupa en anteproyecto (porque luego condicionan todo)
En una vivienda Steel Frame, hay tres zonas donde conviene “pensar antes”:
Un anteproyecto “controlado” no es el que está más bonito. Es el que ya sugiere que huecos, cubierta y MEP no van a convertirse en improvisación durante la obra.
Cómo se toman decisiones sin bloquearte (matriz de decisiones)
Para mantener el proceso fluido, funciona muy bien una matriz simple: decidir lo que afecta a la secuencia, y dejar lo demás para fases siguientes.
Entregables al final de la fase 3 (lo que “debería quedar por escrito”)
Para que haya transparencia real, esta fase debería terminar con un paquete de anteproyecto claro:
| Entregable | Qué incluye | Qué te aporta |
|---|---|---|
| Planos de anteproyecto | Plantas, alzados, secciones básicas, huecos principales | La “foto” del proyecto y su lógica espacial |
| Criterios de envolvente | Objetivo de confort/eficiencia + enfoque por capas | Base técnica para durabilidad y prestaciones |
| Esquema MEP inicial | Enfoque de climatización/ACS/ventilación si aplica | Evita improvisación más adelante |
| Lista de decisiones a cerrar | Qué se congela en fase 4 y cuándo | Control de cambios (sin fricciones) |
Fase 4: proyecto técnico y preconstrucción (donde se gana el control de verdad)
Si tu objetivo es transparencia y control, esta es la fase más importante de todo el proceso. Aquí se decide si la obra será un camino “con hitos” o una sucesión de “vamos resolviendo”.
En Steel Frame, la preconstrucción tiene un peso especial porque el sistema funciona mejor cuando capas, encuentros e instalaciones están coordinados antes de cerrar.
Qué pasa exactamente en “preconstrucción” (sin palabras bonitas)
Piensa en esta fase como un “ensayo” de la obra, pero sobre plano y con lógica de sistema:
1) Congelar decisiones críticas. Huecos principales, estrategia de envolvente, esquema de instalaciones y encuentros clave.
2) Dibujar y validar detalles tipo. Hueco tipo, esquina, coronación/cubierta, forjado–fachada, penetraciones MEP.
3) Coordinar instalaciones (MEP). Recorridos, registros y pasos definidos para evitar perforar/sellar “a destiempo”.
4) Planificar por hitos. Cronograma realista + checklists de verificación antes de “tapar”.
Coordinación de instalaciones (MEP): el mayor “anti-susto” del Steel Frame
En vivienda, la mayoría de retrabajos no vienen de la estructura. Vienen de instalaciones entrando tarde: “hay que pasar esto por aquí” cuando ya hay capas cerradas. Por eso, en Steel Frame, el enfoque serio es:
MEP coordinado antes de cerrar.
Si te dicen “las instalaciones ya las veremos en obra”, en Steel Frame eso suele traducirse en perforar tarde, sellar tarde y perder control. Aquí es donde se separa el método del improvisar.
Detalles tipo: dónde se gana durabilidad (y también tranquilidad)
Los detalles tipo no son “un extra”. Son el corazón del sistema: hacen que la solución se repita bien y que la calidad dependa menos de “quién estaba ese día”. Los mínimos que deberías ver definidos:
| Detalle | Por qué es crítico | Qué debería quedar claro |
|---|---|---|
| Hueco tipo (ventana/puerta) | Es el punto nº1 de entradas de agua/aire | Drenajes, sellados, continuidad de capas, remate mantenible |
| Coronación/cubierta | Evacuación de agua y remates | Cómo “sale el agua” y cómo se revisa sin desmontar |
| Forjado–fachada | Encuentros + puentes térmicos | Continuidad de aislamiento y estrategia higrotérmica coherente |
| Penetraciones MEP | Fugas y sellados tardíos | Cómo se perfora, sella y verifica (y dónde queda documentado) |
Control de cambios: cuándo se “congela” y por qué (sin fricciones)
Transparencia también es decirte cuándo un cambio deja de ser “fácil” y empieza a costar retrabajos. Por eso, en preconstrucción se suele definir un momento de congelación de decisiones críticas:
Entregables de fase 4: lo que demuestra que hay control
Al cerrar esta fase, deberías poder “tocar” el control con documentos y un plan:
| Entregable | Qué incluye | Qué te aporta |
|---|---|---|
| Proyecto técnico | Planos y especificaciones para ejecutar | Base contractual y técnica (menos interpretaciones) |
| Detalles tipo | Huecos/coronaciones/encuentros/MEP | Durabilidad y repetibilidad (menos “inventos”) |
| Coordinación MEP | Esquema y reglas de penetraciones/registros | Evita retrabajos al cerrar capas |
| Plan por hitos + checklists | Qué se verifica antes de tapar | Control real (la obra avanza con pruebas) |
| Plan de cambios | Qué se considera cambio crítico y cómo se gestiona | Evita discusiones y sorpresas |
Fase 5: presupuesto y contratación con alcance claro (aquí se evita el “eso no estaba incluido”)
Esta fase es donde muchos proyectos se “tuercen” si no se hace bien: no por mala fe, sino por falta de claridad.
La transparencia no es decir “te hago un buen precio”, sino dejar por escrito qué incluye, qué no incluye, qué se verifica y cómo se gestionan los cambios. En Steel Frame, esto es aún más importante porque el sistema premia la planificación y penaliza la improvisación.
Qué significa “presupuesto serio” (sin humo y sin trampas)
Un presupuesto serio no es una cifra bonita. Es un documento que explica el alcance por capítulos y deja claras las condiciones.
Para que sea comparable, debería incluir como mínimo:
Si un presupuesto no tiene exclusiones y supuestos, no es que sea “más completo”. Es que está dejando el conflicto para más adelante.
Tabla “anti-sorpresas”: lo que conviene que esté aclarado antes de firmar
| Tema | Pregunta que debes poder responder | Por qué evita sustos |
|---|---|---|
| Alcance | ¿Qué incluye exactamente la obra y qué queda fuera? | Evita el “eso era aparte” |
| Calidades | ¿Qué soluciones se consideran dentro (sin marcas)? | Evita comparaciones injustas |
| Hitos | ¿Qué se verifica antes de cerrar capas? | Control real de calidad y durabilidad |
| Instalaciones | ¿Está definido el enfoque MEP y sus penetraciones? | Reduce retrabajos y “perforaciones tarde” |
| Cambios | ¿Cómo se aprueban cambios y cómo impactan en plazo? | Evita fricción y decisiones impulsivas |
| Logística | ¿Quién gestiona acopios, accesos y suministros? | Evita bloqueos en obra |
| Documentación final | ¿Qué se entrega en la entrega de llaves? | Te deja protegido para uso/mantenimiento |
Gestión de cambios: el protocolo que separa una obra tranquila de una obra “peleona”
En un proceso transparente, los cambios no se prohíben: se gestionan. Se define qué es un cambio, cómo se solicita, qué plazo de respuesta hay y qué pasa si el cambio es crítico para la secuencia.
Comunicación y reporting: cómo se ve la transparencia durante la obra
No necesitas 200 mensajes al día. Necesitas un sistema: qué se reporta, con qué frecuencia, y cómo se registran decisiones y pendientes.
Entregables al cerrar fase 5 (lo que debería quedar firmado y entendido)
Para que el proceso sea transparente, el cierre de esta fase debería dejar esto cristalino:
| Entregable | Qué contiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Propuesta / contrato con alcance | Capítulos + memoria de calidades + exclusiones | Evita zonas grises en obra |
| Plan de hitos | Fases de obra y verificaciones clave | Control real (calidad y secuencia) |
| Protocolo de cambios | Solicitud, aprobación y efectos | Evita fricciones y retrasos “por sorpresa” |
| Plan de comunicación | Frecuencia y formato del reporting | Transparencia durante la ejecución |
Fase 6: licencias, planificación y compras (el “backstage” que evita bloqueos)
En esta fase el proyecto deja de ser “una idea bien dibujada” y pasa a ser un plan ejecutable.
Aquí se preparan permisos, se fija un cronograma por hitos y se ordenan compras y logística para que la obra no se pare por lo más tonto (un suministro, una validación, un acceso mal planificado).
Licencias y trámites: qué se define aquí (sin dramas)
Cada municipio puede tener sus particularidades, pero el enfoque transparente es siempre el mismo: qué se necesita, quién lo tramita, qué condiciona el inicio de obra y
qué hitos administrativos pueden afectar al calendario.
| Pregunta | Lo que deberías saber | Por qué importa |
|---|---|---|
| ¿Qué permiso aplica a mi caso? | Qué trámite corresponde y qué documentación exige | Evita arrancar sin encaje administrativo |
| ¿Qué marca el “inicio real”? | Qué hito habilita el arranque (y qué se puede preparar antes) | Evita expectativas irreales |
| ¿Qué puede retrasar? | Consultas, informes, condicionantes del solar | Se gestiona como riesgo, no como sorpresa |
Planificación por hitos: el cronograma que se entiende (y se puede controlar)
La planificación útil no es una fecha final “a ojo”. Es un mapa de hitos: qué tiene que pasar y qué debe estar listo antes de pasar al siguiente paso.
Esto encaja especialmente con Steel Frame porque la obra funciona por secuencia (capas, cierres y verificaciones).
Compras y suministros: lo que más retrasa cuando no se planifica
En vivienda, los retrasos suelen venir de decisiones tardías y de elementos de largo suministro. Steel Frame puede ser muy predecible si las compras se ordenan con anticipación y con decisiones “congeladas” donde toca.
Tabla práctica: decisiones y compras que conviene “atar” a tiempo
| Elemento | Qué decisión se necesita | Qué pasa si se decide tarde |
|---|---|---|
| Carpinterías exteriores | Huecos finales, tipología, prestaciones | Impacta en detalles, remates, estanqueidad y ritmo de cerramiento |
| Cubierta y remates | Solución y encuentros clave | Bloquea cierres y retrasa el “edificio protegido” |
| Fachada / sistema exterior | Tipología y compatibilidades | Riesgo de cambios en capas y en puntos singulares |
| Equipos MEP | Enfoque y ubicaciones | Penetraciones improvisadas, registros mal resueltos, retrabajos |
| Industrialización/panelizado (si aplica) | Alcance y logística | Si se decide tarde, se pierde la ventaja de previsibilidad |
Logística y seguridad: el orden de obra también se diseña
Transparencia también es decir “así se trabajará en tu parcela”: dónde se acopia, cómo entra el material, cómo se protege lo ejecutado, qué zonas quedan restringidas y cómo se minimiza conflicto con entorno/vecindario.
Fase 7: industrialización/fabricación (si procede) — cuando la obra se vuelve “más montaje”
No todos los proyectos Steel Frame se industrializan al mismo nivel. Algunos se ejecutan mayoritariamente en obra, y otros incorporan panelizado u otros grados de prefabricación. Lo importante, en clave de proceso, es entenderlo así: cuanto más industrializas, más necesitas cerrar decisiones antes (y más ganancia puedes obtener en control y repetibilidad).
¿Qué significa “industrializar” en una vivienda Steel Frame?
Industrializar no es una etiqueta. Es una decisión de alcance. Puede ir desde preparar conjuntos y piezas con tolerancias controladas,
hasta fabricar paneles completos listos para montaje. Para que lo entiendas rápido:
| Nivel | Qué se hace | Qué aporta | Qué exige |
|---|---|---|---|
| Bajo | Preparación organizada de piezas / kits | Orden y menos errores por improvisación | Planificación y logística básica |
| Medio | Subconjuntos / paneles parciales según diseño | Más repetibilidad y velocidad de montaje | Decisiones cerradas (huecos, encuentros clave) |
| Alto | Panelizado avanzado / gran parte preparada | Máxima previsibilidad de montaje | Proyecto muy definido + coordinación MEP muy fina |
El “triángulo” de esta fase: diseño cerrado, calidad y logística
Esta fase funciona si se sostienen tres patas. Si una falla, aparece el caos (y con él, retrasos y retrabajos):
Industrializar no es “hacerlo fuera y ya”. Es trasladar parte del trabajo a un entorno más controlado y llegar a obra con un plan de montaje. Si no hay plan, no es industrialización: es complicarse.
Control de calidad: cómo se ve (sin tecnicismos, pero con hechos)
La transparencia en esta fase se nota porque existen checklists y evidencias de verificación.
Ejemplos de controles habituales (a nivel conceptual):
Logística: la parte aburrida que te salva el proyecto
Si hay panelizado o elementos voluminosos, la logística no es un apéndice. Define si el día de montaje es limpio o un drama.
En un proceso transparente, deberías ver:
| Pregunta | Lo que debería estar definido | Riesgo si no lo está |
|---|---|---|
| ¿Cómo llega? | Transporte, horarios, accesos, maniobra | Bloqueo de montaje y retrasos “tontos” |
| ¿Dónde se acopia? | Zona de descarga y almacenamiento protegido | Daños, desorden, interferencias en parcela |
| ¿En qué orden se monta? | Secuencia clara (qué va primero y qué depende de qué) | Re-trabajos y “mover piezas” sin sentido |
| ¿Qué se protege? | Protección de material y de elementos ya ejecutados | Degradación por exposición y reparaciones |
Entregables al final de esta fase (para que lo veas todo claro)
Si hay industrialización/fabricación, la fase debería cerrarse con evidencias y un plan:
Fase 8: obra — cimentación y arranque (el “cero” del proyecto)
En Steel Frame, el arranque de obra tiene una idea muy simple: si la base está bien, todo lo demás encaja. La cimentación y el replanteo no son “una fase más”; son el punto donde se define la geometría real, las cotas y las tolerancias que luego hacen que el montaje sea limpio o se convierta en ajustes constantes.
Qué se hace primero (y por qué el orden importa)
Aunque cada parcela tiene sus particularidades, el proceso suele seguir una lógica:
preparar, replantear, ejecutar base, y verificar antes de continuar.
1) Preparación de parcela. Accesos, vallado, acopios, seguridad, limpieza y organización del espacio de trabajo.
2) Replanteo. Marcado de ejes, cotas y puntos clave: aquí se evita construir “desplazado” o con geometría desviada.
3) Movimiento de tierras y drenajes. Excavación, nivelaciones, gestión de aguas, compactaciones y previsiones de evacuación.
4) Cimentación. Ejecución con control de cotas/planeidad y previsión de anclajes y pasos de instalaciones.
5) Verificación “antes de montar”
Comprobaciones para asegurar que la estructura y el cerramiento encajarán sin improvisación.
En un proceso transparente, la cimentación no se “da por hecha”. Se verifica y se registra. Si no hay verificación, el problema aparece más tarde… y cuesta más.
Los 4 puntos críticos en cimentación (para que el Steel Frame encaje)
Sin entrar en fórmulas, estos son los puntos que suelen decidir si el montaje es fluido:
Checklist de verificación (lo que deberías ver antes de continuar)
Para que el proceso sea transparente, esta fase debería cerrarse con una verificación básica registrada.
Aquí tienes una lista muy realista:
| Verificación | Qué confirma | Qué evita |
|---|---|---|
| Replanteo y geometría | Ejes, escuadras, diagonales, posiciones | Montajes “forzados” y ajustes posteriores |
| Cotas y planeidad | Niveles correctos y base apta para montar | Calzos, remates conflictivos y errores en encuentros |
| Anclajes y arranques | Ubicación y compatibilidad con sistema | Perforaciones y soluciones improvisadas |
| Pasos de instalaciones | Que lo “enterrado” y lo estructural no se estorban | Romper, abrir, sellar tarde (y perder secuencia) |
| Drenajes y evacuación | Gestión de aguas y protección del arranque | Humedades tempranas y daños evitables |
Cómo se ve la transparencia durante esta fase (en comunicación)
Aunque aquí todavía “no se ve la casa”, es una fase perfecta para demostrar control: el reporting debería centrarse en hitos, no en fotos sin contexto.
Fase 9: estructura, envolvente y cierre de capas (el momento “Steel Frame” de verdad)
Esta es la fase donde el Steel Frame empieza a mostrar su ventaja: si el proyecto y la preconstrucción se han hecho bien, aquí la obra deja de ser “resolver” y pasa a ser montar con secuencia clara. Pero ojo: también es la fase donde se gana (o se pierde) la durabilidad. ¿Por qué? Porque aquí se cierran capas y encuentros, y lo que se tapa ya no se ve.
🛡️ Donde más fallan las obras: encuentros, sellados y capas que quedan ocultas
Si quieres detectar señales de riesgo (humedad/condensaciones, remates, mantenibilidad) y saber qué revisar antes de cerrar capas, te ayudará la guía de durabilidad y mantenimiento en Steel Frame para anticiparte en proyecto y en obra.
1) Montaje de estructura: qué se hace y qué se verifica
En un proceso transparente, el montaje de estructura no se mide por “cuántos días”, sino por hitos: alineación, rigidización, fijaciones críticas y compatibilidad con el resto del sistema.
Una estructura montada “rápido” no siempre es una estructura montada “bien”. La señal verde es que haya verificaciones registradas antes de pasar al cierre de envolvente.
2) Envolvente por capas: el orden importa (y mucho)
La envolvente no es “poner aislamiento”. Es un sistema por capas que gestiona: agua exterior, aire, vapor y temperatura.
Por eso, la secuencia es crítica. Cuando se hace bien, reduce riesgos de filtraciones y condensaciones y aumenta el confort real.
3) Huecos (ventanas/puertas): donde se decide gran parte de la tranquilidad
Si tuviéramos que elegir un punto único donde se gana la durabilidad, serían los huecos. En un proceso serio, el “hueco tipo” no es un dibujo bonito: es un detalle que asegura drenaje, sellado, continuidad de capas y remate mantenible.
| Elemento del hueco | Qué debería estar resuelto | Qué evita |
|---|---|---|
| Drenaje / vierteaguas | Evacuación clara del agua | Entradas de agua y humedades en encuentros |
| Sellado perimetral | Continuidad y compatibilidad con capas | Fugas de aire/agua y degradación prematura |
| Remate exterior | Solución mantenible (revisable) | “Juntas ocultas” que luego nadie puede reparar bien |
| Encuentro interior | Transición limpia a acabados | Fisuras de acabado y problemas de confort |
4) Penetraciones MEP: el punto donde se rompe la continuidad si se improvisa
Las penetraciones (pasos de instalaciones) son uno de los grandes “puntos de fuga” si se hacen tarde. Un proceso transparente evita el “taladro y ya”: define recorridos, registra penetraciones y verifica sellados antes de cerrar definitivamente.
5) Checklists antes de tapar: la verificación que te ahorra problemas futuros
Si quieres un indicador único de que el proceso está “bajo control”, es este: ¿se verifica antes de tapar? Aquí tienes un ejemplo de checklist (conceptual, pero muy real):
La obra que da tranquilidad es la que deja evidencia antes de tapar. Cuando eso existe, la durabilidad deja de ser fe y pasa a ser proceso.
Entregables/reporting en esta fase (transparencia real)
En una fase tan crítica, el reporting debería enfocarse en hitos y verificaciones. Idealmente:
| Qué se reporta | Ejemplo | Por qué importa |
|---|---|---|
| Avance por hitos | Estructura montada + rigidización OK | No es “sensación”, es estado verificable |
| Checklists | Verificación de capas/penetraciones antes de tapar | Evita problemas invisibles |
| Riesgos | Suministro de carpinterías / clima / cambios solicitados | Te enteras antes, no después |
| Decisiones | Cambios aprobados y su impacto | Control de cambios sin fricciones |
Fase 10: instalaciones, acabados y puesta en marcha (mantener el control cuando entra “mucha gente”)
Esta fase suele ser la más delicada en cualquier vivienda: entran más gremios, más detalles y más decisiones pequeñas.
Y ahí es donde se pierde el control si no hay método. La buena noticia: si en Steel Frame se ha hecho bien la preconstrucción
(MEP coordinado + detalles tipo + hitos), esta fase es mucho más fluida de lo que la gente imagina.
Instalaciones: menos “improvisar pasos”, más “ejecutar lo planificado”
Si la coordinación MEP se hizo bien en fase 4, aquí no debería haber “sorpresas grandes”.
La transparencia se ve en dos cosas: que los recorridos estén claros y que cualquier ajuste quede registrado.
El error típico en esta fase es “ya lo arreglamos con el acabado”. En un proceso transparente, lo que afecta a continuidad (sellados, estanqueidad, registros) se valida antes.
Acabados: cómo evitar el “muro de pendientes” en la recta final
Los acabados son la parte más visible y, por eso, la que más frustración genera cuando se gestiona mal. La clave no es tener cero pendientes (eso es irreal), sino tener un sistema para identificarlas, priorizarlas y cerrarlas sin eternizar la obra.
Qué se verifica en esta fase (para llegar a una entrega “limpia”)
Para mantener el control, los hitos típicos aquí se organizan por “lo que se puede comprobar”:
| Hito | Qué se comprueba | Qué evita |
|---|---|---|
| Instalaciones ejecutadas | Funcionamiento básico y coherencia con el plan | Reabrir después de acabados |
| Acabados por estancias | Remates, juntas, encuentros, alineaciones | “Repasos eternos” sin fin |
| Carpinterías ajustadas | Aperturas, cierres, drenajes, sellados | Filtraciones y problemas de confort |
| Limpieza técnica | Vivienda lista para revisión real | Que los defectos se oculten bajo polvo/obra |
| Puesta en marcha | Equipos y sistemas funcionando según lo previsto | Entrar a vivir con “cosas sin acabar” |
Puesta en marcha: el momento de comprobar (no de suponer)
“Puesta en marcha” significa que los sistemas principales se revisan y se dejan funcionando: climatización/ACS/ventilación (si aplica), electricidad, fontanería, y cualquier sistema adicional.
Un proceso transparente lo registra y, si hay ajustes, los convierte en tareas con fecha.
Reporting en fase 10: menos fotos bonitas, más control
En esta fase, la transparencia se demuestra con información ordenada:
Fase 11: entrega, documentación y posventa (la transparencia se demuestra aquí)
El día de la entrega no debería ser “te doy las llaves y suerte”. De hecho, en un proyecto bien controlado, la entrega es un hito con criterios: se revisa, se documenta y se deja trazado qué está perfecto, qué queda pendiente (si lo hay) y cómo se va a cerrar. En Steel Frame, además, la documentación y el plan de uso/mantenimiento son parte de la tranquilidad a largo plazo.
Pre-entrega vs entrega: por qué conviene separar los dos momentos
Una práctica que reduce fricción es separar la pre-entrega (revisión y lista de pendientes) de la entrega (cierre y documentación). Así evitas que el día de llaves sea una “negociación”.
| Momento | Qué se hace | Resultado |
|---|---|---|
| Pre-entrega | Revisión completa + lista de pendientes por estancias | Pendientes priorizadas con responsable y fecha |
| Entrega | Verificación final + documentación + explicación de uso | Casa lista + “manual” + canal de posventa claro |
La entrega transparente no es la que promete “cero detalles”. Es la que convierte los detalles en un plan corto, claro y cerrado.
Checklist de entrega (lo que deberías revisar sí o sí)
Para que no dependas de “a ojo”, aquí tienes un checklist simple y efectivo:
Documentación: lo que te deberían entregar (y por qué te protege)
Este punto es la esencia de la transparencia: la documentación no es burocracia; es tu garantía de que el proceso ha sido serio y tu guía para mantener la vivienda sin improvisar.
| Documento / paquete | Qué incluye | Qué te aporta |
|---|---|---|
| Manual de uso y mantenimiento | Revisiones recomendadas, cuidados y pautas | Convierte “miedo” en rutina (prevención) |
| Documentación final | Planos finales / información de ejecución (según alcance) | Te permite entender y mantener sin adivinar |
| Garantías de equipos | Manuales y garantías de instalaciones | Soporte real ante incidencias |
| Listado de materiales/soluciones | Soluciones ejecutadas (sin marcas “obligatorias”) | Facilita mantenimiento y reposiciones futuras |
| Acta de entrega y pendientes | Lo revisado y lo pendiente (si lo hay) | Evita discusiones posteriores |
Posventa con método: cómo debería funcionar (sin dramas)
La posventa transparente no es “ya nos dirás”. Es un sistema con tiempos y forma de reporte. Así se evita el desgaste y se resuelven cosas pequeñas antes de que se hagan grandes.
Señales verdes y rojas en entrega (para comparar empresas)
| Señal verde | Señal roja |
|---|---|
| Checklist de entrega + revisión por estancias | Entrega “rápida” sin acta ni criterio |
| Documentación ordenada + mantenimiento explicado | “No hace falta documentación” |
| Posventa con canal y plazos | Posventa indefinida (“ya veremos”) |
| Pendientes con responsable y fecha | Pendientes sin plan (“te lo hago cuando pueda”) |
Checklist de transparencia por fases: lo que deberías ver (y pedir) en cada etapa
Si solo te quedas con una cosa de este artículo, que sea esta: un proyecto Steel Frame “bien llevado” se nota porque deja rastro. No rastro de fotos bonitas, sino rastro de decisiones, verificaciones y entregables.
Este checklist te sirve para comparar empresas y, sobre todo, para que tú tengas control sin volverte técnico.
Mapa rápido: fase → evidencia que te protege
| Fase | Lo que deberías ver | Lo que te evita |
|---|---|---|
| 0–1 | Briefing + hoja de ruta + riesgos | Malentendidos y expectativas irreales |
| 2 | Condicionantes parcela/urbanismo + “Go/No-Go” | Diseñar contra la normativa o la logística |
| 3 | Anteproyecto + decisiones críticas a cerrar | Cambios tardíos que rompen la secuencia |
| 4 | Detalles tipo + coordinación MEP + plan de hitos | Improvisación al cerrar capas |
| 5–6 | Alcance claro + compras críticas + logística | “Eso no estaba incluido” y paradas por suministros |
| 7–9 | Plan de montaje + checklists “antes de tapar” | Problemas invisibles (y caros) a futuro |
| 10–11 | Lista de pendientes + puesta en marcha + documentación | Entrar a vivir con incertidumbre y sin “manual” |
Fases 0–1: primer contacto y diagnóstico
Fase 2: visita técnica y encaje normativo
Fase 3: anteproyecto
Aquí no pidas “más renders”. Pide claridad en las decisiones que afectan a la secuencia: huecos, envolvente y MEP (aunque sea a nivel conceptual).
- Planos de anteproyecto con huecos principales.
- Criterios de envolvente (objetivo de confort y enfoque por capas, sin humo).
- Lista de decisiones a cerrar en preconstrucción (y cuándo se congelan).
Fase 4: proyecto técnico y preconstrucción
Fases 5–6: presupuesto, contratación, licencias, planificación y compras
| Lo que debes pedir | Qué debería incluir |
|---|---|
| Alcance por capítulos | Qué incluye + exclusiones + supuestos |
| Memoria de calidades | Soluciones definidas (sin “marcas obligatorias”) |
| Hitos y cronograma | Secuencia realista y verificaciones |
| Compras críticas | Qué se decide pronto (carpinterías, cubierta, fachada, equipos) |
| Plan logístico | Accesos, acopios, protección, coordinación |
Fases 7–9: industrialización (si aplica), estructura, envolvente y cierre
- Plan de montaje (si hay panelizado) y secuencia clara.
- Checklists de estructura/alineación/rigidización.
- Verificación de huecos (drenajes, sellados, continuidad de capas).
- Sellados de penetraciones MEP hechos y verificados antes de cerrar.
- Registro “de control” (fotos clave y actas/checklists, no turismo).
Fases 10–11: acabados, puesta en marcha y entrega
FAQs: dudas típicas sobre el proceso de un proyecto Steel Frame
¿Cuánto dura un proyecto Steel Frame “de verdad” (de primer contacto a entrega)?
Depende más de permisos, definición de proyecto y decisiones que del sistema en sí. Un proceso bien llevado suele ser predecible porque trabaja por fases: briefing → encaje normativo → proyecto/preconstrucción → obra por hitos → puesta en marcha → entrega.
La forma transparente de hablar de plazos no es dar “una fecha mágica”, sino darte un cronograma por hitos y explicar qué puede moverlo (licencias, suministros críticos, cambios tardíos, meteorología, etc.).
¿Qué decisiones tengo que tomar pronto sí o sí?
Las que afectan a la secuencia: huecos principales (posición/tamaño dominante), estrategia de envolvente (capas y continuidad) y enfoque de instalaciones (MEP) (recorridos/zonas de equipos).
No hace falta elegir “el modelo exacto de todo” al inicio. Pero si cambias tarde huecos, envolvente o MEP, lo normal es que rompas secuencia y aparezcan retrabajos.
¿Por qué insistís tanto en la preconstrucción?
Porque es el punto donde el proyecto pasa de “idea” a “sistema construible”. En Steel Frame, la durabilidad y el confort dependen de detalles y continuidad (huecos, coronación/cubierta, penetraciones). Eso se diseña y se coordina antes de tapar.
Si la preconstrucción es sólida, la obra es más montaje y menos improvisación. Si es floja, la obra se convierte en “resolver sobre la marcha”.
¿Qué es exactamente MEP y por qué me afecta como cliente?
MEP son instalaciones (mecánicas/climatización, electricidad, fontanería/saneamiento, ventilación, etc.). Te afecta porque define recorridos, registros, equipos y penetraciones en cerramientos.
Si se coordina pronto, se evitan perforaciones tardías y sellados improvisados (una de las causas típicas de problemas de envolvente en cualquier sistema).
¿Qué entregables debería recibir para sentir “control” de verdad?
Depende de la fase, pero como mínimo deberías ver: resumen de briefing, condicionantes parcela/urbanismo, anteproyecto, detalles tipo (hueco/coronación/penetraciones), plan por hitos con checklists, y una lista de decisiones a cerrar (y cuándo se congelan).
Y al final: documentación de entrega, manual de uso/mantenimiento y garantías de equipos (y un canal de posventa con método).
¿Cómo sé si una propuesta es comparable con otra?
Porque tiene alcance por capítulos, memoria de calidades (sin marcas obligatorias), supuestos y exclusiones explícitas, y describe cómo gestionan hitos y verificaciones.
Si una propuesta es “una cifra con dos líneas”, no es comparable: es una invitación a discutir en obra.
¿Qué es un “hito de verificación” y por qué importa?
Es un punto del proceso en el que se comprueba algo crítico antes de seguir (por ejemplo: base lista para montar, estructura alineada, continuidad de capas en huecos, sellados de penetraciones MEP antes de tapar).
Importa porque reduce el riesgo de problemas invisibles. Si se verifica antes de tapar, la durabilidad deja de ser fe y pasa a ser evidencia.
¿Se puede industrializar/panelizar siempre?
No siempre, y tampoco siempre conviene. Depende de accesos, logística, diseño y del nivel de definición del proyecto. Industrializar aporta repetibilidad y previsibilidad, pero exige cerrar decisiones antes.
Lo transparente es que te expliquen el “nivel” de industrialización previsto, qué implica y cómo cambia la secuencia y los controles.
¿Qué pasa si quiero cambiar cosas durante la obra?
Se puede, pero debe existir un protocolo de cambios: solicitud, valoración de impacto, aprobación y registro. Y debe quedar claro qué cambios son “críticos” (huecos, envolvente, MEP) porque suelen afectar a capas y secuencia.
Un proceso transparente no te dice “no puedes cambiar nada”, te dice “puedes cambiar, pero así se gestiona para no romper el plan”.
¿Cuántas veces debería visitar la obra?
Más que “cuántas”, importa cuándo. Las visitas útiles suelen coincidir con hitos: tras cimentación, tras estructura, antes de tapar puntos críticos (huecos/encuentros), en fase de instalaciones y en pre-entrega.
Si hay buen reporting (avance por hitos + checklists), no necesitas ir cada dos días para “sentir control”. Necesitas ver evidencia en los momentos clave.
¿Qué incluye una entrega “bien hecha”?
Pre-entrega (revisión + lista de pendientes con responsable/fecha), entrega (criterios claros), documentación final, explicación básica de uso de sistemas y un canal de posventa estructurado.
La entrega transparente no es la que promete “cero detalles”, sino la que deja los detalles gestionados y cerrados sin incertidumbre.
¿Qué señales me dicen que una empresa trabaja con método (y no con improvisación)?
Señales verdes: detalles tipo, coordinación MEP previa, plan por hitos con checklists “antes de tapar”, control de cambios por escrito y documentación final ordenada. Señales rojas: “ya lo veremos en obra”, ausencia de exclusiones/supuestos, y reporting basado solo en fotos bonitas.
A continuación paso finalmente a la generación del Snippet (Meta Title + Meta Description) y extracto.